Základná právna úprava, ktorá sa zaoberá problematikou kolaudačného rozhodnutia ako dokladu k majetku, je obsiahnutá v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a vo vyhláške 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona. Čo vás však pri kolaudácii reálne čaká?   KEDY MÔŽE PREBEHNÚŤ KOLAUDÁCIA? Kolaudácia je proces, ktorým sa budova oficiálne uvedie „do života“. Príslušný úrad rozhodne o tom, že stavba sa dá obývať a možno ju užívať. Kolaudácia prebieha po ukončení všetkých realizačných prác. Týmto procesom sa zabezpečuje ochrana verejných záujmov a práv účastníkov konania. A to z hľadiska starostlivosti o životné prostredie a hlavne bezpečnosti a ochrany zdravia budúcich užívateľov či požiarnej ochrany. Kolaudačné rozhodnutie je nevyhnutné, ak chcete začať užívať každú realizovanú stavbu. Platí to aj pre jej rekonštrukciu, prestavbu, prístavbu či nadstavbu, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie.   Stavba je pripravená na kolaudáciu vtedy, keď je už skoro hotová a chýbajú len drobnosti, ktoré môžu majitelia doplniť aj po nasťahovaní. Stavba musí mať hotovú strechu s odvodnením a bleskozvodom, komíny, všetky okná a dvere, dokončené schodiská a balkóny so zábradliami. Platí to aj pre povrchové úpravy stien, podláh, stropov či inštalácie. Dokončené tiež musia byť všetky prípojky inžinierskych sietí (voda, kanalizácia, plyn) s meracími miestami a v kúpeľniach majú byť osadené zariaďovacie predmety (umývadlo, vaňa/sprcha, WC a pod.). Kedy sa kolaudácia nevyžadujeAj v rámci tohto procesu existujú určité výnimky. Stavebný úrad môže od kolaudácie upustiť, ak ide o drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce. A to aj vtedy, ak ste na ich realizáciu potrebovali stavebné povolenie. Na garáž potrebujete kolaudáciu v prípade, ak nepatrí do kategórie drobných stavieb. Naopak, musíte ju riešiť vždy, ak je stavba určená na bývanie alebo rekreáciu. ČO SI PRIPRAVIŤ PRED KOLAUDAČNÝM KONANÍM V prvom rade musíte podať žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na príslušnom stavebnom úrade. Ide o ten istý úrad, ktorý vydal stavebné povolenie na realizáciu vašej nehnuteľnosti. K vyplnenej žiadosti musíte doložiť všetky prílohy, ktoré požaduje stavebný úrad. K nim patrí: právoplatné stavebné povolenie s údajmi o zmene stavby; projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby – ak sa počas stavby zmenila veľkosť alebo poloha niektorých projektovaných častí alebo konštrukcií, musíte uviesť aj tieto skutočnosti; zameranie skutočného osadenia stavby, ktoré vypracuje geodet po dokončení stavby a spolu s výkazom výmero vyznačí pôvodný stav, zmeny a nový stav; energetické hodnotenie stavby – v prípade, že bolo stavebné povolenie vydané do 31.12.2020, požiadavkou pri kolaudácii domu je dosiahnutie energetickej triedy A1, ak bolo vydané po 1.1.2021, požiadavkou pri kolaudácii je dosiahnutie triedy A0. kópiu stavebného denníka, ktorý si viedla stavebná firma počas realizácie, revízne správy o odskúšaní a bezchybnosti všetkých inštalácií, ktoré vyhotovujú dodávateľské firmy pred odovzdaním diela investorovi; v prípade potreby aj ďalšie podklady, ktoré od vás vyžaduje stavebný úrad; potvrdenie o zaplatení správneho poplatku za kolaudáciu – za rodinný dom na bývanie zaplatíte 35 eur, rodinný dom na rekreáciu 25 eur (do 25 m²) alebo 50 eur (nad 25 m²), v prípade doplnkových stavieb (studne či garáže) je to 20 eur. AKO PREBIEHA KONTROLNÁ PREHLIADKA Po doložení všetkých požadovaných dokladov stavebný úrad oznámi všetkým účastníkom konania (stavebník, vlastník stavby, vlastník pozemku), obci a dotknutým orgánom začatie kolaudačného konania. Musí to oznámiť najmenej 10 dní pred ústnym konaním spojeným a miestnym zisťovaním.   Následne, v deň kolaudácie, navštívi vašu stavbu komisia zo stavebného úradu. Tá priamo na stavbe a v jej okolí preskúma, či sa stavba zrealizovala podľa odsúhlasenej projektovej dokumentácie a či sa dodržali všetky podmienky určené územným plánom, územným rozhodnutím a stavebným povolením. Zároveň prebehne aj ústne konanie, ktoré je poslednou príležitosťou pre všetkých účastníkov konania, aby vyjadrili svoje pripomienky.

Stavebný zákon 50/76 má takmer 50 rokov. Zákon nie je zlý, avšak jeho interpretácia, ohýbanie a podliezanie, a tiež  nové postavenie subjektov stavebného konania spôsobili, že stavebný proces na Slovensku sa stal nie len ťažký, ale aj nevypočítateľný,  extrémne drahý, či dokonca takmer nemožný  (dnešná Bratislava).  Roky trvajúce stavebné konania spôsobujú predraženie stavieb, nečerpanie fondov a tvorbu  korupčného prostredia.  Ak má investor extrémne dlho držať pohromade celý realizačný tím, ak má v projekte uložené  nemalé peniaze, núti ho  nečinnosť úradov  siahnuť po krajnom riešení. Korupcii.   Korupcia nie je jav, ktorý by primárne aktivoval investor. V konečnom dôsledku ho oberá o zisk.  Je to krajné riešenie v stave, keď úrady buď nekonajú, alebo účastníci konania robia obštrukcie. Cena za všetky náklady, teda aj za bočné výdavky,  sa  prirodzene premieta do ceny  finálneho produktu, napríklad bytu , ktorú korunuje ešte DPH a daň za rozvoj . Byt sa tak stáva extrémne drahým. Pri výstavbe tak citlivej oblasti, ako sú byty,  chce k takmer každý kupujúci, aby bol byt lacnejší.  Preto je aj v záujme  kupujúcich, aby sa pomery v stavebných konaniach konečne „znormálnili“. Developer nie je od prírody zlá postava. Zlou ho robí mystifikácia a neexistujúce pravidlá.  Demistifikáciu developera, zlacnenie a zrýchlenie výstavby,   môže pomôcť vyriešiť aj, ale nie len, nový stavebný zákon. Čo musí, alebo by mal riešiť nový stavebný zákon? Predovšetkým musí zmeniť  územné plánovanie. Dobré územné plány umožnia, aby stavebné povolenie bolo jednokolové, nie dvojkolové ako je to dnes,  a aby netrvalo extrémne dlho. Územný plán  u nás predpisuje, niekedy veľmi striktne, inokedy benevolentne. V zásade podľa toho, o koho ide. Určuje , čo sa môže,  na  rozdiel od napríklad  Rakúska, kde obdobný regulačný materiál hovorí,  čo sa nemôže.  Množina toho,  čo sa môže je vždy menšia ako množina toho, čo sa nemôže. Naša súčasná  metodika regulácie obmedzuje  tvorivosť, ale  aj vlastníctvo.  U nás sa často stáva, že politici prichádzajúci do samosprávy nevedia o územnom plánovaní absolútne nič,  a tak improvizujú a namiesto dlhodobej koncepcie  prinášajú ad hoc riešenia.  Vznikajú rôzne komisie, ktoré majú riešiť problémy, čo pochopiteľne v krátkom volebnom cykle a pri tak komplexnej problematike, ako je územný rozvoj, nie je riešenie. Tieto komisie  v rozpore s dikciou územného plánu môžu rozhodovať , meniť a požadovať. Poznám rozhodnutia typu: „Tu nám postavte to , alebo tamto,  nájomné byty, potraviny , cestu , križovatku …“  Lenže toto naráža na otázku, na  ktorú musia politici konečne odpovedať.  Kde je hranica medzi ochranou vlastníckeho práva, kde je hranica medzi vydieraním a rozumnou dohodou? Za 30 rokov som zažil desiatky bizarných  situácií, rozhodnutí a stanovísk, pri ktorých sa hranice posúvali a stierali. S niektorými sa podelím v nasledujúcich blogoch. Elektronický úradník Ak by boli územné plány spracované precízne, ak by nemali zabudované reštrikčné opatrenia , ktoré odporujú požiadavkám doby, stačil by jeden obyčajný úradník , ktorý by povedal : „Váš návrh je, alebo nie je v súlade s regulačným plánom.“ Takto je to napríklad v Estónsku. Tam investor podáva  projekt aj žiadosť elektronicky a všetko ďalej  zabezpečuje  elektronický úradník. Teda nie živá bytosť,  ale počítač. Počítač vyhodnotí, či je projekt v súlade, alebo v nesúlade s regulačným územným plánom.  Predpokladom takéhoto postupu  je ale dokonale vypracovaný územný plán. Teda niečo, čo sa nám doteraz nepodarilo spraviť  nikde. Len v Bratislave  napríklad dvakrát pripravená veľká zmena územného plánu neprešla  preto, lebo sa nenašla „politická vôľa“. Inými slovami , keď ste vy nedovolili schváliť to , na čom záleží nám, my sme nedovolili schváliť to,  na čom záležalo  vám.  Takže stojíme. A dnes preto stojí aj stavebníctvo, ktoré nemá dostatok zákazok. A byty začínajú atakovať hranicu 4000 eur/m2. Ďalším predpokladom  zrýchlenia a sprehľadnenia stavebného konania je „odluka“ stavebných úradov od miest a obcí. Je to nevyhnutný predpoklad,  aby sa úrady oslobodili od politických vplyvov a stali sa profesionálnymi partnermi stavebníkov. Ďalšou nevyhnutnou súčasťou zákona musí byť jasné zadefinovanie účastníkov stavebného konania a ich vzájomné práva. Dnes môže do stavebného konania zasahovať každý.  Aj občianske združenie domových samospráv so sídlom v Bratislave k projektu v Snine.  A to nie je dobre.

Hlavnou úlohou štátu je zabezpečiť účinnú a primerane rýchlu spravodlivosť pre všetkých svojich občanov. Výsledkom úspešnej implementácie týchto zákonov bude podľa môjho názoru v konečnom dôsledku väčšia dostupnosť základnej ľudskej potreby – bývania.   Dostupné bývanie zvýši mobilitu pracovnej sily a tá sa postará o prekvitajúcu ekonomiku, ktorá bude generovať viac daní, aby štát mohol poskytnúť občanom lepšie služby v zdravotníctve, školstve, súdnictve, štátnej a verejnej správe atď. Stavebný zákon z r. 1976 nemôže plniť takéto úlohy z veľa už notoricky známych dôvodov. Skrátenie lehoty povoľovania zo súčasných cca 40 na 20 mesiacov zabezpečí priestor na oveľa väčšiu ponuku bytov a môže významne znížiť tlak na rast cien. Víťazmi potom budú mladé rodiny na úkor špekulatívnych investorov, pre ktorých atraktivita investícií do bytov klesne.   Zmeny vo flexibilite územného plánovania zabezpečia vyššiu ponuku pozemkov vo funkciách, ktoré dynamicky meniaca sa spoločnosť potrebuje. Jedným z dôsledkov bude, že majitelia pozemkov sa už nebudú tešiť rozprávkovým bezprácnym ziskom a ich vysoká cena sa už nebude premietať do predajnej ceny bytov. V strategickom plánovaní je notoricky známy dôležitý fakt. Až 75 % zo strategických zámerov, ktoré nakoniec zlyhajú, neskrachuje preto, žeby to boli zlé zámery. Skrachujú pre doslova úbohú implementáciu do praxe. To znamená buď nedôslednú implementáciu, alebo postupné „vylepšovanie“, stratu hnacej sily, nedostatok potrebných zdrojov a podobne. A tak sa dobrý a zdravý zámer nikdy nestane skutočnosťou. Každý zákon tohto spoločenského významu a s takým transformačným potenciálom si pri zavádzaní do praxe zaslúži skalopevné odhodlanie. Ak ešte nenadobudol účinnosť a my už seriózne diskutujeme o jeho novelizácii, potom mám vážne obavy o budúcnosť našej krajiny.   Prijaté legislatívne zmeny vnímame pozitívne. Zásadným spôsobom sa predefinuje časový rámec prípravy projektov, pričom mestá zároveň nestrácajú vládu nad územiami, kde sa bude stavať. Všetci hráči vrátane mnohých samospráv si už uvedomujú, že je nevyhnutné zmeniť spôsob povoľovacích konaní. Aj mestá a obce totiž pri mnohých projektoch, a to aj takých, ako sú materské škôlky či domovy pre seniorov, narážali na množstvo obštrukcií a účelových pripomienok, ktoré neraz viedli k zastaveniu týchto verejnoprospešných aktivít. Nehovoriac o tom, že roky trvajúce a opakovane namietané administratívne procesy sú jedným z dôvodov, prečo sa ceny nehnuteľností na bývanie zvyšujú medziročne o desiatky percent. Dostupnosť bývania klesá, zároveň sa mestá samy pripravujú o daňovníkov a generujú si dopravné problémy, pretože ľudia sa sťahujú do satelitov za lacnejším bývaním, odkiaľ však musia denne dochádzať do mesta autom.   Ešte budú potrebné dva roky na prípravu softvéru, čo v slovenských podmienkach môže znamenať isté riziko. Veríme, že tento čas sa využije na nastavenie procesov a nová legislatíva prinesie viac predvídateľnosti a transparentnosti – dnes totiž nedokáže staviteľ, a tým ani budúci majiteľ a prenajímateľ, kalkulovať vopred náklady či termíny nielen začiatku stavby, ale ani jej odovzdania. Vo všetkých fázach totiž môže čeliť obštrukciám a zdržiavaniu od subjektov, ktoré neraz vstupujú do stavebných konaní účelovo. A toto riziko sa v konečnom dôsledku premieta aj do rastu cien a znáša ho nielen developer, ale najmä samotní klienti.   Kritickým miestom stavebného poriadku je zamieňanie zodpovednej miestnej dohody o veci samotnej formálnym úradným rozhodovaním o súlade zámeru so záväznými dokumentmi (často neaktuálnymi územnými plánmi) a predpismi. Tento princíp sa podľa nových zákonov ešte posilní. Prijatá centralizácia procesov a snaha o presun administrácie na algoritmy strojového učenia má zámerne ďalej znižovať podiel vecného a miestneho ľudského rozhodovania. Podľa dobrej zahraničnej praxe sa konania začínajú vtedy, keď sa navrhovateľovi podarí vyjednať (písomné) dohody s väčšinou účastníkov. Túto štandardnú logiku sme nahradili vleklými konaniami, ktoré majú za stavebníka vyriešiť celý dohodovací proces a ktoré sa tak často stávajú taktickými hrami kto z koho.   Navyše sa do povoľovacích procesov naďalej miešajú obchodné vzťahy s vlastníkmi a prevádzkovateľmi inžinierskych sietí. Tieto pretrvali v konaniach z obdobia, keď boli všetky médiá vlastníctvom štátu. Uzákonenie jediného povoľovacieho konania na posúdenie základných polohových, objemových a bezpečnostných parametrov stavebného zámeru je krokom na zosúladenie slovenskej praxe so svetom. To by mala byť aj hranica zásahu všeobecnej správy štátu a samospráv do procesov povoľovania a kolaudácie. Na zostávajúce postupy odborného a zákonného stavania a užívania stavieb máme špecializovanú štátnu správu, príslušné inštitúcie a zodpovedných aktérov podľa platných zákonov a zmlúv. Tieto by nemali byť duplicitne a obvykle formálne zahrnuté do konaní.

V súvislosti s rastom cien nehnuteľností sa v poslednom čase často spomína ako dôvod rast cien stavebných materiálov. Pozreli sme sa teda detailnejšie na pozadie tohto problému. Ako sa vyvíjal rast cien jednotlivých stavebných materiálov na Slovensku za posledné tri roky? A čo môžeme očakávať do budúcna? Z dostupných údajov Štatistického úradu sme sa pozreli, ako sa menili ceny jednotlivých stavebných materiálov v posledných 3 rokoch. Takisto nás zaujímalo, ako sa vyvíjala cena troch dôležitých surovín, konkrétne cena dreva, železa a ocele.   Ich cena je dôležitá, pretože sú základnou výrobnou surovinou viacerých stavebných materiálov a má tak na ich výslednú cenu vplyv. Na výsledkoch krásne vidíme vplyv meniacej sa ekonomickej a pandemickej situácie na Slovensku a vo svete. Ceny sa rátajú pomocou indexu, kde vždy hodnoty minulého kvartálu alebo roka predstavujú hodnotu 100, takže v texte ich budeme interpretovať už len ako percentuálnu medzikvartálnu a medziročnú zmenu.   Rok 2020 sa vyvíjal takmer pokojne V cenách materiálov neboli v roku 2020 zaznamenané žiadne výrazné skoky v porovnaní s cenami roku 2019. Jedinou výnimkou bola cena žiaruvzdorných výrobkov, ktorá rástla aj medzikvartálne aj medziročne. V prvom kvartáli roku 2020 vzrástla najprv o 10,5% a v druhom o takmer 29%. Medziročne bola v druhom kvartáli vyššia o 19,2% no v štvrtom kvartáli sa zmena vyšplhala viac ako polovicu. Tieto zmeny boli takmer s určitosťou spôsobené tým, že výroba týchto materiálov je pomerne zložitým procesom a práve v čase rozpuku pandémie čelila rôznym obmedzeniam kvôli pandémii. To pravdepodobne spôsobilo nárast ich cien. Silný rast z obdobných dôvodov znamenala aj cena drôtov zo železa alebo ocele, kde cena v druhom kvartáli  rástla v porovnaní s tým prvým o 21%. Dôvody rastu budú obdobné, pretože cena ocele v tom čase bola oproti roku predtým skôr v poklese. Pozornosť môže upútať aj medziročná zmena elektrickej energie, ktorá už v štvrtom kvartáli roku 2020 bola v pluse viac ako 17%.   Zdražovanie prichádza na scénu Významné rasty, za ktoré budeme považovať teda také okolo 10 a viac %, sa začali prejavovať postupne až od 2 kvartálu roku 2021, tretí kvartál pokračoval v prudkom raste, vysoká zmena cenovej hladiny odzrkadlila na veľkom počte materiálov, v medzikvartálnom porovnaní bol tento kvartál dokonca najviac rastový. V štvrtom kvartáli totiž došlo medzikvartálne k viacerým poklesom cien, no v medziročnom porovnaní vyskočili ceny úplne najviac. Ceny stavebných materiálov počas roku 2021 dramaticky rástli preto, pretože dôvodom rastu bol ako v mnohých iných prípadoch predovšetkým previs dopytu nad ponukou. Ten bol vo všeobecnosti ako sme už naznačili, prvotne spôsobený narušenými dodávateľskými reťazami a cyklami kvôli pandémii a takisto v súvislosti so zvýšeným dopytom po nehnuteľnostiach. Nedostatočná dostupnosť materiálov vyvolala tlak na ich ceny. Rovnako počas roka 2021 na Slovensku stavebníctvo ako aj iné odvetvia ešte stále výrazne ovplyvňovalo riadenie pandemickej situácie.   Aj z tohto dôvodu pravdepodobne vidíme v poslednom kvartáli roka 2021 medzikvartálne jemný pokles rastu cien viacerých stavebných materiálov, pretože sa ekonomika vďaka očkovaniu začínala čoraz viac otvárať, čo zjavne pomohlo uvoľniť aj cenový tlak. Na druhej strane začali čoraz viac pôsobiť iné faktory, ktoré cenový tlak v medziročnom porovnaní ešte zvýraznili. Opisovaný vývoj si môžeme overiť aj na prvom grafe, ktorý nám v spodnej časti ukazuje mesačné medziročné zmeny v cenách stavebných materiálov. V hornej časti zase vidíme, ako sa vyvíjala stavebná produkcia na Slovensku v nami sledovanom období.  

Keď sa povie Papua-Nová Guinea, väčšina z nás si predstaví zaostalú krajinu, neprekonateľnú džungľu a kmene ľudožrútov, ktorí obývajú toto územie dodnes. Je to ale naozaj tak? Pravdou je, že ešte do 20. storočia sa v niektorých kmeňoch praktizoval rituálny kanibalizmus, ale už sa nepraktizuje ani ten. Predstavme si exotické kmene Papuy-Novej Guiney bližšie.